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Todo sobre Licencias de Construcción – 13 Tips legales

 Descubre en el presente artículo toda la información más importante sobre la Licencia de Construcción Así como, qué es, cuál es su normativa, cuáles son los tipos, cuándo es requerida y cuándo no, si hay o no una diferencia entre la urbana y la rural. Además, conoce su trámite y sus requisitos, la documentación necesaria, la documentación técnica o documentos adicionales, cuánto cuesta y cómo se calcula su valor, cuándo se debe realizar su prórroga o su renovación, si se puede legalizar o no una construcción que no la tenga, cuándo no se podría legalizar una construcción sin tenerla, qué pasaría si se construye sin esta y el valor de la multa por construir sin tener una.

Si tienes dudas sobre el tema, te invitamos a que nos dejes un comentario y con gusto nuestro equipo te ayudará. De otro lado, si eres abogado y quieres prestar tus servicios en la plataforma legal líder en Colombia, te dejamos el link.

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¿Qué es la licencia de construcción?

Es el permiso o licencia para poder construir una edificación, esta autorización debe ser dada por una curaduría, o en algunos casos planeación municipal.

Estas entidades mediante la revisión de la documentación legal (títulos de propiedad), y técnica (levantamientos topográficos y arquitectónicos, estudios de suelos, diseños arquitectónicos, diseños estructurales entre otros) darán el visto bueno para la liquidación de la licencia y con esta el permiso para construir.

Según el Decreto Nacional 1203 de 2017, en su artículo 2.2.6.1.1.7 es la autorización previa para desarrollar edificaciones, áreas de circulación y zonas comunales en uno o varios predios, de conformidad con lo previsto en el Plan de Ordenamiento Territorial, los instrumentos que lo desarrollen y complementen, los Planes Especiales de Manejo y Protección de Bienes de Interés Cultural, y demás normatividad que regule la materia. En las licencias de construcción se concretarán de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación.

¿Cuál es la normatividad de una licencia de construcción?

En Colombia existe una normatividad amplia que abarca estudios, licencias y documentos exigidos a las personas que construyan o modifiquen un inmueble. Este marco legal busca regular y proteger la integridad y la calidad de las construcciones, entre otros asuntos:

  • Decreto 1203 de 2017.
  • Ley 1796 de 2016.
  • Decreto 1077 de 2015.
  • Decreto 1469 de 2010.
  • Decretos 2810 y 1272 de 2009.
  • Decreto 1100 de 2008.
  • Decretos 990 y 3600 de 2007.
  • Decretos 097, 564, 4397 y 4462 de 2006.
  • Decreto 1600 de 2005.
  • Decreto 1052 de 1998.
  • Ley 388 de 1997.

¿Cuáles son los tipos de licencia de construcción o modalidades?

Modalidades

Según el decreto número 1203 de 2017 “Por medio del cual se modifica parcialmente el Decreto 1077 de 2015 Único Reglamentario del sector Vivienda, Ciudad y Territorio y se reglamenta la Ley 1796 de 2016, en lo relacionado con el estudio, tramite y expedición de las licencias urbanísticas y la función pública que desempeñan los curadores urbanos y se dictan otras disposiciones”

  • Obra nueva

Es la autorización para adelantar obras de edificación en terrenos no construidos o cuya área esté libre por autorización de demolición total.

  • Ampliación

Es la autorización para incrementar el área construida de una edificación existente, entendiéndose por área construida la parte edificada que corresponde a la suma de las superficies de los pisos, excluyendo azoteas y áreas sin cubrir o techar. La edificación que incremente el área construida podrá aprobarse adosada o aislada de la construcción existente, pero en todo caso, la sumatoria de ambas debe circunscribirse al potencial de construcción permitido para el predio o predios objeto de la licencia según lo definido en las normas urbanísticas.

  • Adecuación

Es la autorización para cambiar el uso de una edificación o parte de ella, garantizando la permanencia total o parcial del inmueble original.

  • Modificación

Es la autorización para variar el diseño arquitectónico o estructural de una edificación existente, sin incrementar su área construida.

  • Restauración

Es la autorización para adelantar las obras tendientes a recuperar y adaptar un inmueble o parte de este, con el fin de conservar y revelar sus valores estéticos, históricos y simbólicos. Se fundamenta en el respeto por su integridad y autenticidad. Esta modalidad de licencia incluirá las liberaciones o demoliciones parciales de agregados de los bienes de interés cultural aprobadas por parte de la autoridad competente en los anteproyectos que autoricen su intervención.

  • Reforzamiento Estructural

Es la autorización para intervenir o reforzar la estructura de uno o varios inmuebles, con el objeto de acondicionarlos a niveles adecuados de seguridad, sismo resistente de acuerdo con los requisitos de la Ley 400 de 1997, sus decretos reglamentarios, o las normas que los adicionen, modifiquen o sustituyan y el Reglamento colombiano de construcción sismo resistente y la norma que lo adicione, modifique o sustituya. Esta modalidad de licencia se podrá otorgar sin perjuicio del posterior cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes, actos de legalización y/o el reconocimiento de edificaciones construidas sin licencia, siempre y cuando en este último caso la edificación se haya concluido como mínimo cinco (5) años antes de la solicitud de reforzamiento y no se encuentre en ninguna de las situaciones previstas en el artículo 2.2.6.4.1.2 del presente decreto. Cuando se tramite sin incluir ninguna otra modalidad de licencia, su expedición no implicará aprobación de usos ni autorización para ejecutar obras diferentes a las del reforzamiento estructural.

  • Demolición

Es la autorización para derribar total o parcialmente una o varias edificaciones existentes en uno o varios predios y deberá concederse de manera simultánea con cualquiera otra modalidad de licencia de construcción.

No se requerirá esta modalidad de licencia cuando se trate de programas o proyectos de renovación urbana, del cumplimiento de orden judicial o administrativa, o de la ejecución de obras de infraestructura vial o de servicios públicos domiciliarios que se encuentren contemplados en el Plan de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen y complementen.

Tratándose de predios ubicados en área de influencia de un Sector Urbano declarado Bien de Interés Cultural, esta modalidad se deberá otorgar con la modalidad de cerramiento. Las demás modalidades de licencia de construcción solo se podrán expedir cuando se aporte el anteproyecto de intervención aprobado por la autoridad competente.

  • Reconstrucción

Es la autorización que se otorga para volver a construir edificaciones que contaban con licencia o con acto de reconocimiento y que fueron afectadas por la ocurrencia de algún siniestro. Esta modalidad de licencia se limitará a autorizar la reconstrucción de la edificación en las mismas condiciones aprobadas por la licencia original, los actos de reconocimientos y sus modificaciones.

  • Cerramiento

Es la autorización para encerrar de manera permanente un predio de propiedad privada.

¿Cuándo se requiere y cuándo no se requiere una licencia de construcción?

Se requiere cuando: previamente en un predio ya urbanizado o con licencia de urbanismo, cada vez que se desee construir, ampliar, modificar una edificación o elementos estructurales.

En los siguientes casos no necesitas una licencia:

No se requiere cuando se hacen reparaciones menores o locativas internas (cambiar baños o cocina, pintura interna del inmueble, pisos, cielorraso, cableado eléctrico, redes hidráulicas, redes de gas, aires acondicionados etcétera), que no impliquen elaboración o modificación de elementos estructurales.

¿Hay diferencia entre una licencia de construcción urbana y rural?

No existe diferencia entre una licencia de construcción urbana y una licencia de construcción rural, en cuanto a los documentos y componentes que se deben entregar; Exceptuando, la licencia previa que debe adquirir el predio a intervenir como son las licencias de urbanismo, o licencia de parcelación, o licencia de subdivisión, según sea el caso, estas últimas contienen una reglamentación específica según su Plan de Ordenamiento Territorial,  y demás normas que afecten el predio, como POMCAS, reservas forestales o demás normas aplicables.

¿Cuál es el tramite o requisitos para una licencia de construcción?

  • Se recomienda contar con un profesional con experiencia en el trámite de licencias, ya que debido al número de documentos legales y técnicos que describiremos más adelante, es necesario un acertado y continuo acercamiento a curaduría o planeación municipal de ser el caso.
  • Verificar que el arquitecto o ingeniero que acompañará el proceso de licencia, diseños y obra cuenta con tarjeta profesional. Esta información se puede examinar en el portal del Consejo Nacional de Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares (CPNAA) y el Consejo profesional nacional de ingeniería (COPNIA).
  • Recolección de la información documental legal, certificados de tradición y libertad, escrituras, manzanas catastrales etc.
  • Con el profesional contratado verificar la información normativa que reglamenta al predio en estudio. Es ideal solicitar un concepto de norma a curaduría, o planeación municipal según sea el caso. Realizar los estudios y diseños exigidos (topografía, estudios de suelos, diseños arquitectónicos, diseños estructurales, certificación RETIE.
  • Toda la documentación jurídica, los diseños y estudios en planos con memorias deben ser presentados ante la curaduría, o planeación para que la autoridad competente evalúe la solicitud.
  • Las solicitudes de licencias de construcción pueden tomar hasta 6 meses, y en muchos casos puede dilatarse hasta el año o más, debido a la complejidad del proyecto y la necesidad de corregir la documentación y estudios presentados, es por esto se debe estar visitando la curaduría o planeación regularmente.

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¿Cuál es la documentación para licencias de construcción?

Se deberán aportar los documentos requeridos para toda solicitud de licencia urbanística, los cuales se encuentran contemplados en el artículo 1 de la Resolución 462 del 13 de julio de 2017, expedida por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, los cuales son:

  • El formulario único nacional para la solicitud de licencias debidamente diligenciado por el solicitante.
  • Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes antes de la fecha de la solicitud. Cuando el predio no se haya des-englobado se podrá aportar el certificado del predio de mayor extensión.
  • Poder especial debidamente otorgado, ante notario o juez de la república, cuando se actúe mediante apoderado o mandatario, con la correspondiente presentación personal.
  • La relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto objeto de la solicitud. Se entiende por predios colindantes aquellos que tienen un lindero en común con el inmueble o inmuebles objeto de solicitud de licencia. Este requisito no se exigirá cuando se trate de predios rodeados completamente por espacio público o ubicado en zonas rurales no suburbanas.
  • Copia del documento de identidad del solicitante cuando se trate de personas naturales o certificado de existencia y representación legal, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes, cuando se trate de personas jurídicas.
  • Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año en relación con el inmueble o inmuebles objeto de la solicitud, donde figure la nomenclatura alfanumérica o identificación del predio. Este requisito no se exigirá cuando exista otro documento oficial con base en el cual se pueda establecer la dirección del predio objeto de solicitud.
  • Copia de la matrícula profesional de los profesionales intervinientes en el trámite de licencia urbanística y copia de las certificaciones que acrediten su experiencia, para los trámites que así lo requieran.

¿Cuál es la documentación técnica o documentos adicionales para las licencias de construcción?

Se deberán aportar los documentos requeridos para toda solicitud de licencia urbanística, los cuales se encuentran contemplados en el artículo 1 de la Resolución 462 del 13 de julio de 2017, expedida por el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, los cuales son:

  • Memoria de los cálculos y diseños estructurales.
    (Deberán presentarse impresos, debidamente rotulados y firmados por los profesionales que suscriben el Formulario Único Nacional, quienes siendo idóneos se harán responsables legalmente de la información contenida en ellos).
  • Memoria de diseño de los elementos no estructurales.
    (Deberán presentarse impresos, debidamente rotulados y firmados por los profesionales que suscriben el Formulario Único Nacional, quienes se harán responsables legalmente de la información contenida en ellos).
  • Los estudios geotécnicos y de suelos
    (deberán presentarse impresos, debidamente rotulados y firmados por los profesionales que suscriben el Formulario Único Nacional, quienes se harán responsables legalmente de la información contenida en ellos).
  • Planos estructurales del proyecto.
    (deberán presentarse impresos, debidamente rotulados y firmados por los profesionales que suscriben el Formulario Único Nacional, quienes se harán responsables legalmente de la información contenida en ellos).
  • El proyecto arquitectónico, elaborado de conformidad con las normas urbanísticas y de edificabilidad vigentes al momento de la solicitud. Los planos arquitectónicos deben contener como mínimo la siguiente información:
    • Localización.
    • Plantas.
    • Alzados o cortes de la edificación relacionados con la vía pública o privada a escala formal. Cuando el proyecto esté localizado en suelo inclinado, los cortes deberán indicar la inclinación real del terreno.
    • Fachadas.
    • Planta de cubiertas.
    • Cuadro de áreas.

(Estos documentos deberán presentarse impresos, debidamente rotulados y firmados por los profesionales que suscriben el Formulario Único Nacional, quienes se harán responsables legalmente de la información contenida en ellos).

  • En los eventos en que se requiera la revisión independiente de diseños estructurales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley 400 de 1997, modificado por el artículo 3 de la Ley 1796 de 2016, reglamentado por el Decreto 945 de 2017 se deberán aportar los siguientes documentos:
    • Memoria de los cálculos y planos estructurales, firmada por el revisor independiente de los diseños estructurales.
    • Memorial firmado por el revisor independiente de los diseños estructurales, en el que certifique el alcance de la revisión efectuada.
  • Los eventos contemplados en las normas referidas son:
    • Edificaciones que tengan o superen los dos mil metros cuadrados (2.000 m2) de área construida.
    • Edificaciones que tengan menos de dos mil metros cuadrados (2.000 m2) de área construida, que cuenten con la posibilidad de tramitar ampliaciones que alcancen los dos mil (2.000 m2) metros cuadrados.
    • Edificaciones que en conjunto superen los dos mil metros cuadrados (2.000 m2) de área construida.
    • Proyecto compuesto por distintas edificaciones que en conjunto superen los dos mil metros cuadrados (2.000 m2) de área construida, cada una de ellas, independientemente de su área.
    • Las casas de uno y dos pisos del grupo de uso I, tal como lo define la sección A.2.5.1.4 del título A de la NSR-10, que formen parte de programas de cinco o más unidades de vivienda.
    • Edificaciones de menos de dos mil metros cuadrados (2 000 m2) de área construida que deban someterse a Supervisión Técnica Independiente –casos previstos por el artículo 18 de la Ley 400 de 1997 modificado por el artículo 4 de la Ley 1796 de 2016–.
    • Edificaciones que deban someterse a supervisión técnica independiente debido a complejidad, procedimientos constructivos especiales o materiales empleados, solicitada por el Diseñador Estructural o ingeniero geotecnista.

Nota: Para las condiciones anteriores, adjuntar los siguientes documentos:

  • La memoria de los cálculos y planos estructurales, firmada por la revisión independiente de los diseños estructurales.
  • Si la solicitud de licencia se presenta ante una autoridad distinta a la que otorgó la licencia original, se deberá aportar copia de las licencias anteriores, o el instrumento que hiciera sus veces junto con sus respectivos planos. Cuando estas no existan, se deberá realizar el Reconocimiento de la Existencia de Edificaciones. Esta disposición no será aplicable tratándose de solicitudes de licencia de construcción en la modalidad de obra nueva.
  • Anteproyecto aprobado por el Ministerio de Cultura si se trata de bienes de interés cultural del ámbito nacional o por la entidad competente si se trata de bienes de interés cultural de carácter departamental, municipal o distrital cuando el objeto de la licencia sea la intervención de un bien de interés cultural, en los términos que se definen en las Leyes 397 de 1997 y 1185 de 2008 y el Decreto Único del sector Cultura.
  • Cuando se trate de licencias para la ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento estructural o demolición de inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, copia del acta del órgano competente de administración de la propiedad horizontal o del documento que haga sus veces, según lo disponga el respectivo reglamento de propiedad horizontal vigente, autorizando la ejecución de las obras solicitadas. Estas licencias deberán acoger lo establecido en los respectivos reglamentos.
  • Cuando se trate de licencia de construcción en la modalidad de obra nueva para el desarrollo de equipamientos en suelo objeto de cesiones anticipadas en los términos del artículo 2.2.6.1.4.8 del Decreto 1077 de 2015, se deberá adjuntar la certificación expedida por los prestadores de servicios públicos en la que conste que el predio cuenta con disponibilidad inmediata de servicios públicos. Además, se debe presentar la información que soporte el acceso directo al predio objeto de cesión desde una vía pública vehicular en las condiciones de la norma urbanística correspondiente.

¿Cuánto cuesta y cómo se calcula el valor?

El costo y el cálculo de la licencia de construcción dependen de la ubicación, el estrato, los metros cuadrados y el tipo de construcción a realizar, cada municipio tiene sus tarifas igualmente.

¿Cuándo se debe realizar la prorroga o renovación de la licencia de construcción?

Según el Decreto Nacional 1469 de 2010 aclara:

Cuando una licencia pierda su vigencia por vencimiento del plazo o de la prórroga, el interesado deberá solicitar una nueva licencia, ante la misma autoridad que la expidió, ajustándose a las normas urbanísticas vigentes al momento de la nueva solicitud.

Sin embargo, el interesado podrá solicitar, por una sola vez, la revalidación de la licencia vencida, entendida esta como el acto administrativo mediante el cual el curador urbano o la autoridad encargada de la expedición de licencias urbanísticas, concede una nueva licencia, con el fin de que se culminen las obras y actuaciones aprobadas en la licencia vencida, siempre y cuando el proyecto mantenga las condiciones originales con que fue aprobado inicialmente, que no haya transcurrido un término mayor a dos (2) meses desde el vencimiento de la licencia que se pretende revalidar y que el constructor o el urbanizador manifieste bajo la gravedad del juramento que el inmueble se encuentra en cualquiera de las siguientes situaciones:

  1. En el caso de licencias de urbanización o parcelación, que las obras de la urbanización o parcelación se encuentran ejecutadas en un cincuenta (50%) por ciento.
  2. En el caso de las licencias de construcción por unidades independientes estructuralmente, que por lo menos la mitad de las unidades construibles autorizadas, cuenten como mínimo con el cincuenta (50%) por ciento de la estructura portante o el elemento que haga sus veces.
  3. En el caso de las licencias de construcción de una edificación independiente estructuralmente, que se haya construido por lo menos el cincuenta por ciento (50%) de la estructura portante o el elemento que haga sus veces.

Las revalidaciones se resolverán con fundamento en las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para la expedición de la licencia objeto de la revalidación, tendrán el mismo término de su vigencia y podrán prorrogarse por una sola vez por el término de doce (12) meses.

Artículo 128. Expensas por prórrogas de licencias y revalidaciones. Las expensas por prórroga de licencias y revalidaciones serán iguales a un (1) salario mínimo legal mensual vigente. Tratándose de solicitudes individuales de vivienda de interés social será igual a dos (2) salarios mínimos legales diarios vigentes.

¿Se puede legalizar una construcción sin licencia de construcción?

El primer paso es que la edificación se haya concluido como mínimo cinco años antes de la solicitud de reconocimiento, ya que la legalización de una construcción se debe realizar mediante obtención del acto de reconocimiento de la edificación. Ese reconocimiento es un acto administrativo que declara la existencia de un desarrollo arquitectónico que se ejecutó sin autorización previa.

Es importante mencionar que el reconocimiento de propiedad se obtiene siempre y cuando la edificación cumpla con el uso previsto establecido en las normas urbanísticas vigentes.

Cumpliendo con esto, lo siguiente es reunir unos requisitos necesarios para la licencia de construcción. Debe diligenciar el formulario único nacional para la solicitud de licencias y adjuntar los siguientes documentos:

  • Copia del certificado de libertad y tradición.
  • Copia del documento de identidad.
  • Copia o declaración privada del impuesto predial del último año.
  • Relación de la dirección de los predios colindantes del proyecto.
  • Levantamiento arquitectónico de la construcción, debidamente firmado por un arquitecto.
  • Copia de un peritaje técnico que determine la estabilidad de la construcción.
  • La declaración de la antigüedad de la construcción.

¿Cuándo no se puede legalizar una construcción sin licencia de construcción?

Cuando la edificación se encuentra en:

  • Zonas de protección ambiental o donde el suelo es clasificado por el Plan de Ordenamiento Territorial como de protección.
  • Zonas declaradas de alto riesgo.
  • Espacio público total o parcialmente.
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¿Qué pasa si construyo sin licencia?

La persona tendrá que pagar una serie de multas según la ley.

¿Cuánto es la multa por construir sin licencias de construcción?

  • Aquellos que construyan en lugares en los que no está permitido hacerlo, deberán pagar entre 100 y 500 S.M.L.V, demoler lo edificado y suspender los servicios públicos.
  • Sin licencia, deberán pagar entre 70 a 400 S.M.L.V y se les solicitará la suspensión de la obra, de los servicios públicos y el sellamiento de la misma, entre otras.

Las multas se irán acumulando si el infractor no paga en el tiempo establecido.

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