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Todo sobre la Expropiación de Bienes e Inmuebles en Colombia

 Descubre en el presente artículo todos los datos más importantes sobre la expropiación en Colombia.  Así como, qué es; en qué consiste la administrativa, la judicial y la enajenación voluntaria. También conoce cómo es el proceso, sus requisitos, si se puede o no a una empresa, si se puede o no a un terreno abandonado.

Adicionalmente encuentra quiénes la realizan, cuál ley la regula, cuál es la diferencia con la confiscación, si es o no recomendable contratar a un abogado y, unas conclusiones y recomendaciones finales muy valiosas.

Si tienes dudas sobre el tema, te invitamos a que nos dejes un comentario y con gusto nuestro equipo te ayudará. De otro lado, si eres abogado y quieres prestar tus servicios en la plataforma legal líder en Colombia, te dejamos el link.

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¿Qué es la expropiación en Colombia?

Es un proceso, mediante el cual, el estado despoja de su vivienda por motivos de un interés público, o una utilidad que servirá para la comunidad en general, a una persona (propietario del bien inmueble). Como por ejemplo, que el estado necesite ampliar la carretera de una vía, o necesite hacer una nueva carretera y esa casa interfiera dentro de dicha obra.

La expropiación puede ser total o parcial, es decir todo el bien inmueble, una parte de esta, ello depende de la obra que van a realizar.

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¿En qué consiste la expropiación administrativa?

Es un mecanismo, que ejerce la administración (el estado), para ponerle fin a la propiedad de alguien con respecto a un bien en favor del estado. Es decir por motivos de una obra, ésta se da cuando al momento de darse la expropiación el estado quiere negociar con el dueño del bien y encontrar una solución para ambos, pero dicha negociación no se da.

Características

  • La obra tiene que ser por motivos de utilidad pública, es decir, para beneficio de las personas.
  • Y tienen que existir especiales condiciones de urgencias.
  • Tiene que haberse agotado el tema de la negociación (arreglo) entre el estado y el dueño del bien, y no haber llegado a alguna solución.

Es importante la asesoría de un abogado experto en el tema, para que se asesore y conozca todas las posibilidades que pueden suceder en el proceso, también para saber cómo actuar y encontrar la mejor solución benéfica para usted.

¿En qué consiste la expropiación judicial?

Es un proceso que se da, por vía judicial, es decir ante un juez, cuando no se pudo negociar, bien sea por que el dueño del bien, no quiso, no dijo nada o simplemente no cumplió con el arreglo que ya había hecho con el estado.

Este proceso termina con una sentencia del juez civil, donde ordena que debe desalojar el bien de manera inmediata y forzada, vendiendo el bien (casa, finca, apartamento) a la entidad que solicitó la expropiación, es una venta forzosa en beneficio del estado que se obtiene por medio de la sentencia que dictó el juez.

Características:

  • Se hace ante un juez.
  • Se realiza cuando no se pudo negociar de manera voluntaria con el dueño.
  • La venta forzosa y el desalojo del bien se da a través de una sentencia que dicta el juez civil.

Recuerda que es necesario contar con la asesoría de un abogado experto en el tema, y también el acompañamiento de este, será una gran herramienta para saber cómo debes actuar en el proceso, pues este te guiará y velará por tus intereses.

¿En qué consiste la enajenación voluntaria?

Consiste en la venta voluntaria de un bien inmueble (casa, finca, etc.) cuando se necesitan para la construcción de una obra de utilidad pública. Es decir cuando el estado necesita realizar una obra de interés público.

Se citará al dueño del bien, para negociar y que acepte o no la oferta que hace el estado, deberá presentarse dentro de los 5 días siguientes después de recibir el comunicado de la citación.

Si acepta la oferta que se le hace, el dueño deberá firmar un contrato de promesa de compraventa, luego que se firme la promesa de compraventa, se le ordenará el pago que se haya pactado en la negociación para que se le realice el primer reembolso.

Después se deberá entregar el bien, para esto se realizará un acta donde conste todas las especificaciones y características del bien, esta acta será firmada por el dueño y el delegado de la dirección técnica de predios.

Y por último se elaborará una escritura que se enviará a la superintendencia de notariado y registro, con el fin de formalizarse e proceso.

¿Cómo es el proceso de expropiación?  

  • El representante legal de la entidad que necesita la expropiación, es decir el que necesita el bien, expedirá un oficio por medio del cual, se diga que  se necesita ese bien por motivos de la realización de una obra pública, por medio de enajenación voluntaria (venta voluntaria), este oficio contendrá; la oferta de compra, las normas que rigen la enajenación voluntaria y la expropiación, identificación detallada del bien (casa finca, etc.), el precio base de la negociación, y certificación expedida por la oficina de planeación.
  • El precio base, no puede ser superior al que establece el instituto ¨Agustín Codazzi¨, el representante legal tendrá 30 días para determinar el valor comercial del bien que se quiere expropiar, el valor comercial será determinado teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal al momento de la oferta del bien que se quiere adquirir.
  • El oficio que disponga la adquisición del bien inmueble, será inscrito por la entidad que necesite el bien en el folio de matrícula del bien dentro de los 5 días siguientes a la notificación, estos bienes no podrán ser vendidos después de la inscripción.
  • Si hay acuerdo con relación al precio y las demás condiciones de la oferta, se celebrará un contrato de promesa de compraventa, a la promesa de venta y a la escritura de compraventa será anexado un folio de matrícula inmobiliaria actualizado.
  • Otorgada la escritura pública, se inscribirá ésta en la oficina de registro de instrumentos públicos.
  • Después se hará la entrega de bien y el pago de la oferta, podrá ser pagada en efectivo, o en especie, en títulos valores (cheque).
  • Si después de comunicarse la oferta del bien a dueño de este pasan 30 días y no se ha llegado a un acuerdo como tal, para la enajenación voluntaria (venta voluntaria del bien) se iniciará el proceso de expropiación ante un juez, que terminará con una sentencia que dicta el juez para realizar la venta forzosa del bien, si durante el proceso las partes llegan a un acuerdo se podrá realizar la enajenación voluntaria siempre y cuando no se haya dictado sentencia.

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¿Cuáles son los requisitos para la expropiación?

  • Cuando el estado necesite ese bien, por motivos de utilidad pública.
  • Por motivos de interés social.
  • Que se dé una sentencia judicial.
  • Indemnización previa al dueño del bien.

¿Se puede expropiar una empresa?

Sí; pues si bien cierto, en Colombia se respeta la propiedad privada, también es de resaltar que se puede, expropiar una empresa, cuando se requiera por motivos de utilidad pública o interés social. La ley que rige esto es la Ley 388/1997

¿Se puede expropiar un terreno abandonado?

No, La ley establece que solamente aquellos bienes que le pertenece la propiedad a una persona, es decir que tiene el dominio de ese bien, pues la idea de la expropiación es también indemnizar al dueño del bien.

Se encuentra regulado en la Ley 388/1997.

¿Quiénes realizan la expropiación?

El estado es la única ¨persona¨ que puede expropiar un bien.

Para el pago de la indemnización, se tendrá en cuenta el valor comercial del bien, al momento de ser cancelado este valor, puede ser, de contado o elegir entre el 40% o el 60% al momento de darse la adquisición voluntaria del bien y el valor restante será pagadero en 5 contados anuales con un interés anual igual al interés bancario vigente.

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¿Cuál ley regula la expropiación en Colombia?

Ley 388/1997 ART 55 y siguientes.

La ley nos explica en que consiste la expropiación, cuales son su clases, voluntaria, judicial, y administrativa, nos dice las partes de la expropiación  y nos explica de manera detallada como se debe realizar e proceso, como se debe actuar y como es la indemnización.

ART 55 INICIACIÓN DEL PROCESO DE ENAJENACIÓN FORZOSA:   el artículo nos dice que el alcalde municipal o distrital a través de una resolución ordena a la enajenación forzosa para aquellos inmuebles que no cumplan con su función social, en la resolución se especificará el uso o el destino de ese bien inmueble es decir para lo cual se va usar en favor de la comunidad

Una vez se haya firmado ese acto administrativo que ordena la enajenación forzosa se inscribirá en el folio de matrícula inmobiliaria de los terrenos correspondientes

Estos inmuebles quedan por fuera del comercio a partir de la fecha de inscripción

ART 56 PROCEDIMIENTO PARA LA ENAJENACIÓN FORZOSA:  este artículo nos indica que Después de darse la anterior inscripción el alcalde municipal dentro de los tres meses siguientes someter a estos inmuebles a través de una subasta pública dicha convocatoria deberá incluir lo siguiente, el plazo para la Urbanización o edificación de ese terreno, la especificación de que el terreno tiene declaratoria de desarrollo o construcción prioritaria en favor de la comunidad, el precio va a ser de la enajenación que no podrá ser inferior al 70% del avalúo comercial de dicho inmueble

ART 58 MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA: Aquí en este artículo podemos evidenciar Cuáles son los motivos por los cuales se da la utilidad pública

Como por ejemplo para realizar proyectos de construcción de infraestructura Social para la Salud Educación recreación y Seguridad Ciudadana, también para ejecución de programas y proyectos de renovación urbana en espacios públicos, también para realizar proyectos de infraestructura Vial para el transporte masivo

ART 59 ENTIDADES COMPETENTES: En este artículo nos habla de Cuáles son las entidades competentes para poder adquirir estos bienes por enajenación voluntaria o decretar la expropiación que son la nación entidades territoriales áreas metropolitanas y asociaciones de municipios

ART 62 PROCEDIMIENTO PARA LA EXPROPIACIÓN: aquí nos indica que el procedimiento para la expropiación se dará a través de una resolución de expropiación que se notificará en los términos previstos de la ley, contra esta resolución que ordena la expropiación de un bien sólo procederá el recurso de reposición si después de pasar 15 días no se resuelve el recurso se entenderá que es negado, la entidad que solicita al juez el auto admisorio de la demanda para que le entreguen ese bien deberá haber consignado una suma que equivale el 50% del avalúo del bien, el proceso terminará cuando el dueño entregue el bien inmueble por el precio fijado mediante el avalúo comercial.

¿Cuál es la diferencia entre confiscación y expropiación?

La expropiación es un proceso que realiza el estado, para despojar a una persona de su bien inmueble por motivos de utilidad pública o interés social, indemnizándola, o pagándole un valor considerable por su bien, mientras que la confiscación es despojar al dueño de sus bienes, de manera forzosa, basado en la fuerza del estado, sin indemnización alguna, y sin que exista una causa  procedimiento legal.

¿Es recomendable contratar a un abogado?

Es importante contratar un abogado experto en este tema, y tener una buena asesoría legal, pues así sabrá cómo puede actuar en el proceso además que el abogado es quien lo representará y velará por sus derechos y garantías, buscando siempre una solución favorable para el cliente.

Es importante tanto para el demandante pues él ayudará a tramitar el proceso a través de la demanda y todos los demás requerimientos, y por parte del demandado, pues velara por sus derechos y lo representará en proceso, buscando soluciones favorables y que se ajusten a derecho.

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Conclusiones o recomendaciones finales

La expropiación es un proceso que involucra al estado y a un particular, pues consiste en que el estado despoja al dueño de su bien inmueble, por motivos de realizar una obra de interés público, pagándole al dueño un valor considerable por su bien (casa, finca etc.), es un proceso que se puede llevar de manera voluntaria o por vía judicial.

Es importante contar con la compañía de un abogado, que lo represente y lo asesore en el tema, además este será su gran herramienta en el proceso, pues con sus conocimientos y experiencia sabrá cómo resolver el conflicto siempre velando por sus derechos y defendiendo sus intereses.

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