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Contratos de Compraventa de Inmuebles en Colombia – 15 Tips Legales

¿Estás a punto de vender o de comprar un inmueble?  Entraste al artículo indicado, encuentra la información más relevante sobre el contrato compraventa de inmueble.  Descubre qué es, cómo es entre particulares, cómo es cuando el inmueble presenta una hipoteca, cómo es el contrato verbal, cómo es el de bien inmueble propiedad horizontal, cómo es el de inmueble rural, cuáles son las clausulas más comunes, cuáles son los requisitos para realizar el contrato, cuáles son las partes del contrato, por qué es importante realizarlo.

Adicionalmente, conoce los riesgos de copiar un formato de internet, en cuáles casos es recomendable contratar a un abogado, los deberes y derechos de las partes, el proceso para demandar el incumplimiento de alguna de las partes, las leyes aplicables a este tipo de contrato y, unas conclusiones y recomendaciones finales muy útiles sobre el tema.

Si tienes preguntas sobre el tema, te invitamos a que nos dejes un comentario y con gusto nuestro equipo te ayudará. De otro lado, si eres abogado y quieres prestar tus servicios en la plataforma legal líder en Colombia, te dejamos el link.

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¿Qué es el contrato compraventa de inmueble o bien inmueble?

El contrato de compraventa es aquel en el cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.

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¿Cómo es el contrato de compraventa de bien inmueble entre particulares?

Para el contrato de compraventa de bien inmueble entre particulares, se debe tener en cuenta que este debe contener:

  • Descripción de las partes: vendedor y comprador.
  • Manifestación de la capacidad de las partes: para firmar este contrato.
  • Descripción del bien objeto de la compraventa (el objeto vendido y comprado). El objeto debe ser determinado y estar en el comercio (se excluyen, por ejemplo, los órganos o los objetos contrarios al orden público). Por otro lado, el objeto podrá ser un bien inmueble como una vivienda, un terreno, etc… o un bien mueble como un ordenador, un barco, etc…
  • La información sobre la situación del bien: Estado físico, la existencia de posibles hipotecas o prendas sobre el mismo, de embargos, etc…
  • Precio acordado por las partes.
  • Fecha y forma de entrega del bien.
  • La descripción de las posibles garantías sobre el bien.

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¿Cómo es el contrato de compraventa de inmueble con hipoteca?

Cuando un bien inmueble cuenta con alguna hipoteca, esto no le impide que pueda ponerse en venta y en la mayoría de casos que se efectué el negocio, pero si es de aclarar que quien lo compre deberá conocer la situación del bien inmueble y aceptar su condición; cuando se compra un bien que tenga hipoteca se debe tener en cuenta que la hipoteca va a persistir y solo desaparece cuando se haya cancelado.

Cuando se realizan este tipo de compraventas, se debe dar la venta con sub-rogación de hipoteca, que es la forma más segura de enajenar un bien hipotecado es con sub-rogación hipotecaria, la cual le permite al comprador sustituir al vendedor en la hipoteca, de manera que tanto la propiedad el inmueble como la obligación hipotecaria quedan en cabeza del nuevo propietario.

Este deberá, cumplir y pagar las cuotas que versen cobre la hipoteca, porque en caso de no hacerlo se le puede Hipotecar el bien.

¿Cómo es el contrato verbal de compraventa de inmueble?

El contrato de compraventa de inmueble que se haya celebrado de forma verbal entre las partes, tiene validez siempre y cuando, haya existido un consentimiento o mutuo acuerdo entre las partes, un objeto cierto en este caso el bien inmueble, se pague por la compraventa efectuada y existan testigo que den fe de esta compraventa.

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Aunque no es recomendable este tipo de contratos y más en esta compraventa donde debe existir mucha solemnidad porque cuando se hace una venta de bien inmueble, se debe acudir ante notaria, a la oficina de instrumentos públicos, entre otras entidades para que todo quede en regla y no existan problemas a futuro.

¿Cómo es el contrato de compraventa de inmueble propiedad horizontal?

El contrato de compraventa de inmueble con propiedad horizontal se puede efectuar sin que exista problema o dificultad alguna; pero siempre señalando que el bien inmueble cuenta con la condición de propiedad horizontal.

Se conoce como propiedad horizontal aquel bien que no cuenta con un terreno propio sino común, el cual debe compartir con más copropietarios, este debe mantenerse en las mejores condiciones posibles y el claro ejemplo de propiedad horizontal son los edificios o apartamentos, en los cuales los dueños no cuentan con el derecho o la propiedad del terreno sino con un apartamento que comúnmente se conoce con la vivienda en el aire. 

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¿Cómo es el contrato de compraventa de inmueble rural?

El contrato de compraventa de inmueble rural, es muy parecida a la compraventa de bien inmueble en zona urbana, lo que lo hace diferente son las descripciones de los linderos y los mojones, los cuales se describen de manera muy particular porque en la mayoría de los casos las escrituras de los bienes inmuebles rurales, son muy antiguas y en algunas dice que el bien comienza desde el palo de fiques hasta la piedra con forma de oso por ejemplo y es un problema muy difícil porque a veces estos árboles se han caído entonces desaparece el límite de la propiedad. También algo que identifica a un inmueble rural, es que se mide por hectáreas porque algunos de ellos cuentan con terrenos muy amplios.

¿Cuáles son las cláusulas más comunes en los contratos de compraventa de inmuebles?

Las clausulas más comunes en los contratos de compraventa de inmuebles son:

  • Precio de venta del inmueble: Es aquel precio que acuerdan las partes al momento de realizarse este tipo de contratos el cual debe ser cancelado ya sea de una o en plazos, es que lo disponen el comprador y el vendedor.
  • Descripción del inmueble: Es aquella descripción física que se realiza del bien inmueble, comenzando por su ubicación, número de plantas, color, cuanto mide, etc…
  • Fecha de entrega del bien inmueble: Cuando la compraventa ya se realiza  y las partes cumplen con sus obligaciones, se debió dejar estipulado en la compraventa cuando se entregará el bien al comprador y bajo qué condiciones.
  • Cláusulas penales: Están se realizan con el fin de que las partes se comprometan y obliguen con este tipo de compraventa y que en caso de incumplirla deberá indemnizar o pagar una multa por ello, a la parte afectada.

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¿Cuáles son los requisitos del contrato de compraventa de inmuebles?

Los requisitos del contrato de compraventa de bien inmueble son:

  • El contrato de compraventa deberá elevarse a escritura pública, donde conste sus características, medidas, linderos y demás tipos en que pueda identificarse el predio.
  • Esta escritura debe a su vez registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en ese lugar se encuentran inscritos en su mayoría los bienes inmuebles, identificados con un Número de Matrícula Inmobiliaria, en ese documento de identificación también se plasman las tradiciones de que ha sido objeto el bien inmueble, los propietarios que ha tenido desde el momento de su existencia y las limitaciones con las que cuente el bien.
  • El pago del precio de la compraventa del bien inmueble acordada por las partes.
  • La tradición o entrega del bien inmueble.

¿Cuáles son las partes de un contrato de compraventa de inmuebles?

Las partes del contrato de compraventa son:

  • El vendedor: Es el dueño del bien inmueble, el cual lo ofrece y le da un precio al predio con el fin de que exista un comprador para este, las obligaciones que tienen el vendedor es que después de efectuarse el negocio de la compraventa, están en la obligación de realizar la tradición o entrega del bien inmueble, también es su deber informar previamente al  comprador sobre las hipotecas, o problemas que pueda tener el bien inmueble, es decir, debe actuar de buena fe y con la verdad.
  • El Comprador: Es aquella persona interesada en la compra del bien inmueble, la cual cuenta con el dinero y la disposición de ser el nuevo dueño del bien inmueble; tiene como obligación, la entrega del dinero acordado por dicha venta.

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¿Por qué es importante realizar este contrato?

Es importante realizar este contrato, para que se pueda efectuar legalmente la venta, las partes puedan obligarse a cumplir con los deberes que tiene cada una y que en caso de incumplirse se pueda demandar para que responda por los daños y perjuicios ocasionados; también es importante para que no exista ningún tipo de fraude o engaño en la compraventa del bien inmueble, debido a que se puede prestar para la realización de negocios ilícitos.

¿Cuáles son los riesgos de copiar un formato de contrato de Internet?

Es importante tener en cuenta que al momento de copiar formatos de Internet sobre contratos de compraventa de bienes inmuebles, los riesgos que se pueden producir son que estos formatos pueden contener errores, estar desactualizados  o que la ley haya cambiado y no se hayan producido los cambios pertinentes, al momento de copiar estos formatos se debe tener  mucho cuidado y rectificar si este formato está vigente en el país donde se quiere usar y si la ley que lo regula aún está vigente, para que no vaya a existir ningún tipo de conflicto en un futuro. Por eso lo mejor es contar con la asesoría de un abogado el cual pueda intervenir en la realización de estos contratos o el trámite correspondiente para la compraventa del bien inmueble.

¿En cuáles casos es recomendable contratar a un abogado?

La intervención de un abogado en este tipo de contratos es muy importante debido a que él puede direccionar legalmente el contrato y a las partes, para que no vaya a existir ningún tipo de inconvenientes y para que las partes se obliguen a cumplir con las cláusulas y las obligaciones que se les otorgan.

Los contratos de compraventa se prestan para muchas cosas, entre ellas estafar a la gente asegurándole que un terreno o bien inmueble es suyo y que se tiene derecho para venderlo, cuando esto es falso, existen muchas personas que han sido víctimas de personas inescrupulosas que realizan este tipo de actividades.

Por eso es tan importante cumplir los requisitos de la compraventa del bien inmueble, como es acudir ante notaría pública para que la escritura pública pueda ser modificada y dar fe pública de la venta del bien, pero algo que es más importante aún, es dirigirse ante la oficina de instrumentos públicos donde se encuentran registrados los antecedentes del bien y donde se podrá modificar, incluyendo el nuevo dueño del bien, por eso es importante el acompañamiento y asesoría de un abogado, porque por lo general una personal del común no conoce este tipo de trámites y se deja engañar y estafar. 

¿Cuáles son los deberes y derechos de las partes?

Derechos, deberes y obligaciones de las partes:

Vendedor

  • Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
  • Entregar el bien al comprador en el lugar y en el momento acordado.
  • Garantizar al comprador una posesión útil y pacífica.
  • Recibir el pago del precio.

Comprador

  • Pagar el precio.
  • Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.
  • Recibir el bien comprado.
  • Recibir en buen estado el bien.

¿Cuál es el proceso para demandar el incumplimiento de alguna de las partes?

Cuando existe un incumplimiento de alguna de las partes, la cuales no quieren cumplir con sus obligaciones o deberes, los cuales fueron estipulados y aceptados al momento de la realización del contrato, se puede acudir ante la jurisdicción en este caso civil, donde se solicite ante un juez el cumplimiento de la obligación o la indemnización si es el caso; en la demanda deben ir anexados los hechos, pretensiones y pruebas con las que se puede constatar de que en realidad si existió un incumplimiento por alguna de las partes.

¿Cuáles son las leyes aplicables a los contratos de compraventa de inmuebles?

Las leyes aplicables a los contratos de compraventa, es el Código Civil en su título XXIII, desde el artículo 1849 y siguientes. En los cuales se plasma  las formalidades, condiciones  y requisitos con los cuales se debe contar para la realización de un contrato de compraventa, quienes están legitimados para ser las partes de este tipo de contratos, también se encuentran estipuladas las cláusulas, para el efectivo cumplimiento y obligación de que las partes cumplan  con el contrato.                                     

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Conclusiones y recomendaciones finales

El contrato de compraventa de bien inmueble, es un contrato por medio del cual las partes (vendedor y comprador) consensualmente se obligan a cumplir con unas obligaciones propias para que se pueda efectuar la realización de la compraventa del bien inmueble; como característica de este contrato es que, es un contrato consensual, es decir las partes se ponen de acuerdo y existe voluntad entre ambas de realizar la compraventa; es bilateral, existen dos partes el vendedor y comprador, uno se obliga a entregar el inmueble y el otro a pagar por aquella compraventa; es oneroso, para que pueda efectuarse debe existir un precio y el cumplimento del pago de aquel precio por parte del comprador, es decir no se da en donación ni en forma de regalo; y es típico, es decir está reglamentado y regulado por norma vigente en este caso el Código Civil.

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