Todo sobre Contrato y Promesa de Compraventa – 29 Tips legales

Encuentra en el presente artículo qué es un contrato y promesa de compraventa en Colombia; cómo es para un vehículo o moto, para un inmueble, para una operación internacional, para un lote rural y terreno, para mercancía y para un negocio. Además, conoce cuándo se vence, cuáles son sus características, como anularlos, cómo funcionaría el otro sí, cuáles son sus elementos, cuál es su valor notarial y cuál es el proceso para demandar el incumplimiento. También descubre, quién pagaría la promesa, cuáles son las cláusulas más comunes, cuál ley los regula, cuándo prescribe, cuáles son sus requisitos, cómo es su anulación, los riesgos de copiar un formato de internet, en cuáles casos es recomendable contratar un abogado, cuáles son los deberes y derechos de las partes, y, unas conclusiones y recomendaciones finales muy valiosas sobre el tema.

 En cortas palabras averigua los datos más importantes sobre el tema. 

Si tienes dudas sobre el tema, te invitamos a que nos dejes un comentario y con gusto nuestro equipo te ayudará. De otro lado, si eres abogado y quieres prestar tus servicios en la plataforma legal líder en Colombia, te dejamos el link.

¿Qué es un contrato de compraventa en Colombia?

Es un acto en el cual las partes se obligan, una a entregar la cosa y otra a pagarla en dinero, el cual debe ser entregado completamente. El contrato de compraventa puede ser verbal o escrito aunque en la mayoría de los casos es fundamental que sea escrito y elevado a escritura pública.

Las obligaciones de las partes son:

Obligaciones del vendedor:

• La entrega o tradición de la cosa vendida; la cual debe hacerse en el tiempo estipulado en el contrato; si el vendedor retarda por culpa suya la entrega el comprador puede conservar el contrato para que este sea indemnizado o desistir de aquel y solicitar la indemnización por perjuicios.

• El saneamiento de la cosa vendida es la obligación de amparar al comprador en el dominio y posesión de la cosa vendida para que este la ejerza de manera pacífica.

Obligación del Comprador:

• La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido; pagando el precio convenido en el contrato el comprador extingue dicha obligación.

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¿Qué es el contrato de promesa de compraventa en Colombia?

Es un contrato en que una parte promete comprar y la otra promete vender, llamándose al primero el promitente comprador y al segundo promitente vendedor. Se  considera como la parte inicial del contrato donde las partes se comprometen a firmar el mismo.

Con este contrato lo que se busca es garantizar que lo que se prometió sea cumplido por las partes.

Las características de este contrato son:

• Es un contrato típico, ya que se encuentra regulado por ley.
• Es un contrato principal.
• Es un contrato preparatorio, ya que se celebra con un objeto preciso y determinado, cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato, como lo es el contrato de compraventa.
• Es un contrato sujeto a modalidad, porque debe existir una promesa para que nazca a la vida jurídica o surta algún efecto.
• Es un contrato unilateral o bilateral según quede obligada una o las dos partes a celebrar el contrato futuro.

¿Cómo es la promesa de compraventa de un vehículo o moto?

Es aquella que se hace antes de generarse un contrato de compraventa entre las partes; con el fin de que las partes vayan tratando de ponerse de acuerdo, estipulen cuales son las obligaciones que adquirirá cada uno, el precio del vehículo o la moto y hacer una descripción o caracterización de este bien mueble.

¿Cómo es el contrato de compraventa de un vehículo o moto?

Es en el cual se estipulan las obligaciones tanto del comprador y vendedor de un bien, con este se puede realizar el traspaso de un vehículo o moto; se deben estipular los nombres de las partes y con su respectivo número de identificación, definir las cualidades del vehículo o moto como la marca, color, modelo, Etc. 

Establecer la fecha, hora de la celebrado el contrato de compraventa, y cuál será el valor de la compra; el vendedor se obliga a hacer la entrega del bien mueble al comprador. 

¿Cómo es la promesa de compraventa de un inmueble, bien inmueble o casa?

Es usada para comprar y vender un bien inmueble, este es utilizado también mediante un formato en constructoras, etc. Cuando lo que se vende o compra es una vivienda antigua tanto el vendedor como el comprador deben ir a una notaría a realizar el contrato. Debe constar por escrito y que ambas partes lo firmen en la notaria y como requisitos debe contener lo siguiente:

Los datos personales de las partes (vendedor y comprador) como nombres, cédula, lugar donde residen y su estado civil, también la  fecha y notaria donde se adelanta el proceso.

Se debe describir el inmueble, dirección, matricula inmobiliaria, linderos, cédula catastral y decir que se promete en la venta. Como será el pago, cuales son las obligaciones de ambas partes; los gastos notariales, impuestos y cuando será entregado el inmueble.

¿Cómo es el contrato de compraventa de un inmueble, bien inmueble o casa?

Consiste en la venta y compra de un bien y se puede realizar de forma verbal o escrita. Pero en algunos casos la ley exige que sea escrito y elevado a escritura pública.

Obligaciones del vendedor:

• Transmitir la propiedad o título de derecho.
• Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
• Entregar el bien.
• Garantizar al adquiriente una posesión útil.
• Garantizar al comprador una posesión pacífica.
• Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien.

Obligaciones del comprador:

• Pagar el precio.
• Pagar intereses en caso de retraso o de compraventa con precio aplazado.
• Recibir el bien comprado.
• Recibir en buen estado.

El contrato de compraventa con leasing habitacional es aquella manera de poder ir pagando una vivienda a través de un contrato de arrendamiento, donde mes a mes toca pagar unas  cuotas   con la cuales puede tener la oportunidad de hacerse dueño del bien siempre y cuando se haya estipulado en el contrato de arrendamiento.

¿Cómo es el contrato de compraventa internacional?

Se considera como aquel que se celebra entre dos partes, importador y exportador los cuales se encuentran en países diferentes, y su fin es la compra y venta de una mercancía. Se debe decir en el contrato cual es el precio, como se realizará el pago, cuando se entregará la mercancía, las obligaciones que adquiere cada una de las partes y el lugar de destino.   

Las obligaciones del vendedor o exportador son:

• Entregar la mercancía; después de trasferido el valor de la mercancía.
• Entrega los documentos relacionados con la mercancía como se dijo en el contrato.
• La identificación de las mercancías. 

Las obligaciones del comprador o importador son:

• El pago de la mercancía y después la entrega  de la misma. Si el comprador no cumple con sus obligaciones, el vendedor debe exigir el cumplimiento de estas o solicitar que se declare por terminado el contrato o que se indemnice por los daños generado a causa del incumplimiento.

¿Cómo es el contrato de compraventa de negocio?

Es por medio del cual se transfiere totalmente el negocio que se desea vender, con su prestigio y buen nombre, para poderse efectuar esta compraventa; este contrato debe tener como requisitos: nombre e identidad del vendedor y del comprador. Identificación del negocio, nombre, dirección y número de matrícula comercial. El precio o valor que pacten las partes, las obligaciones de entrega y pago de las partes.

¿Cuándo vence una promesa de compraventa? 

Vence o se da por terminada cuando las partes lo decidan o hayan dejado estipulado en el mismo contrato, también puede vencer cuando comience o se haga efectivo el contrato de compraventa, es decir que ya no es una promesa si no una compraventa que nace a la vida jurídica en la cual las partes acordaran de qué forma hacerlo y a que se van a obligar.

¿Cuáles son las características del contrato de compraventa?

Características:

• Contrato bilateral: Es aquel mediante el cual se crean derechos y obligaciones para las dos partes. Uno denominado vendedor y otro denominado comprador; el comprador debe pagar un precio por el producto, y el vendedor debe transmitir la propiedad.
• Contrato oneroso: Crea provechos y gravámenes también recíprocos. Este contrato es oneroso debido a las contra prestaciones del vendedor y del comprador en razón de la naturaleza económica.
• Contrato Instantáneo: este contrato se realiza en un solo acto.
• Contrato formal: Este tipo de contrato es aquel que versa sobre bienes inmuebles. Debe existir una formalidad específica establecida por la ley.

¿Cómo anular una promesa de compraventa?

Puede ser anulada cuando no se cumple con sus requisitos, entre estos tenemos:

• Debe constar por escrito.
• Las partes deben ser legalmente capaces para celebrar el contrato.
• Exista un consentimiento entre las partes
• Recaiga sobre un objeto lícito.
• Recaiga sobre una causa lícita.

Si se incumple alguno de estos requisitos, podrá anularse el contrato de promesa.

Cuando no es diligenciada correctamente, este se considera como nulo.

¿Cómo funciona el otrosí en promesa de compraventa?

El otrosí es un anexo al contrato principal, el cual cambia, adiciona o aclara este contrato. 

En la promesa y en el contrato de compraventa lo que se hace con este documento es agregar, anexar o modificar, las obligaciones que puedan tener las partes para el cumplimento del contrato, esto se realiza con la voluntad y consentimiento de las partes.

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¿Cuáles son los elementos del contrato de compraventa?

Los elementos son:

• Cosa: Es aquel objeto creado en oposición a los derechos creados sobre él y son aquellos bienes o derechos que estén dentro del comercio.
• Precio: Es aquel valor que se pide por un servicio y debe ser cierto, justo, y verdadero.
• Partes: Las partes son el vendedor y el comprador; el primero transfiere el derecho al último y la última entrega el dinero.
• Formales: Estos contratos no se dan por escrito, no se necesita de esta formalidad según como lo señala la ley. Lo normal es que se plasme, en un documento de prueba, sin embargo, en la práctica es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba.
• Validez: Determinar la capacidad que tiene una persona para poder disponer de sus bienes; es decir que pueda vender sus bienes.

¿Cuál es el valor de promesa de compraventa notarial?

Aquellos gastos notariales de escrituración, son el 0,54% sobre el valor de la venta. La suma de dinero es asumida por partes iguales entre el comprador y el vendedor. Es decir, si un inmueble cuesta $300 millones de pesos, el 0,54% de ese monto es $1’620.000. Aquí  tanto el comprador como el vendedor deben pagar $810.000. Se debe cancelar la Retención en la Fuente que corresponde por la compra del bien raíz. Este impuesto es del 1% sobre el valor de la venta y lo debe pagar el vendedor del inmueble.

¿Cuál es el proceso para demandar el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa?

Cuando alguna de las partes incumple el contrato de promesa de compraventa, la parte afectada puede demandar al incumplido ante la jurisdicción civil; en la demanda deben ir anexados tanto los hechos, las pretensiones, las pruebas y podrá solicitar que se le indemnice por los daños producidos en contra suya, y aparte puede pedir que ese contrato se dé por terminado, ya que en los contratos una de las condiciones de terminación estipuladas es que se puede dar cuando alguna de las partes incumplen sus obligaciones o deberes. (Conoce más en, Incumplimiento en Contratos de Compraventa en Colombia)

¿Quién paga la promesa de compraventa?

La regla general es que el comprador es quien la paga, generalmente, el comprador contrata a un abogado que redacte la promesa de compraventa, realice el estudio de títulos de la propiedad y, por último, redacte el contrato de compraventa. Aunque no está de más que las partes pueden llegar a acuerdos, donde ambas partes puedan dividirse el valor de la promesa de compraventa. 

¿Cuál es el proceso para demandar el incumplimiento del contrato de compraventa?

Se puede acudir ante un juzgado civil y poner la demanda, la cual debe incluir nombres, número de identificación, direcciones de las dos partes, un relato de los hechos, pruebas que demuestren lo narrado y las peticiones o pretensiones, y adicional a esto la inseminación que se pide por los daños ocasionados, y la terminación del mismo. Este proceso se le asignará a un juez civil de reparto, el cual lo adelantará y tomará una decisión sobre este caso.

¿Cuáles son las cláusulas más comunes en los contratos de compraventa?

Las cláusulas más importantes y comunes son: 

• Precio de venta del inmueble.
  • Se debe incluir en el contrato el precio de venta pactado entre comprador y vendedor, con independencia del valor de tasación de la vivienda, que es la referencia que suele utilizar el banco para conceder la financiación.
• Detalles de la vivienda
  • Se debe recoger minuciosamente, cada detalle de la vivienda que se entregará, como su ubicación, sus linderos, etc.
• Fecha de entrega de la propiedad
  • En este tipo de contrato se debe poner la fecha concreta en la cual en vendedor entregará las llaves del bien inmueble.

¿Cómo es el contrato de compraventa de lote rural y de terreno?

Es aquella subcategoría de los Contratos de Compraventa de un Bien Inmueble. Es un documento considerado como legal que regula la venta de un terreno a cambio de un determinado número de dinero. Como requisitos, se debe fijar quienes son las partes; donde el vendedor se obliga a entregar y el comprador a pagar.

¿Cómo es el contrato de compraventa de mercancía? 

Es aquel sobre el cual las partes pueden determinar que mercancía es la que se va a vender y comprar, sus características, en qué condiciones se encuentra la mercancía, cual es el objeto por el cual se realiza este tipo de compraventas, las partes se obligan a cumplir con lo establecido en el contrato de compraventa.

¿Cómo es el contrato de compraventa comercial o mercantil?

Es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes, por el cual un sujeto llamado vendedor, se obliga a transferir un derecho a un sujeto que se denomina comprador, la propiedad de una cosa corporal o incorporal. Este contrato se perfecciona por el sólo acuerdo de las partes, pero en el caso de la compraventa de bienes. Este tipo de contratos es consensual, debe ser solemne mediante escritura pública.

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¿Cuál ley regula el contrato de compraventa y al contrato de promesa de compraventa?

Se encuentran regulados por el código civil, el cual determina en que consiste cada uno y cuál es el fin de su creación, los requisitos que deben cumplir para que puedan ser exigibles, y cuál debe ser el contenido que debe tener el contrato tanto de compraventa como de promesa, entre estos, la identificación de las partes, el objeto del contrato, el termino de cumplimiento, las cláusulas, etc.

¿Cuándo prescribe el contrato de compraventa?

Prescribe según como lo hayan determinado o pactado las partes en el contrato, en caso de que dentro del contrato no se haya fijado este término, se va a entender que serán 4 años según como lo establece la ley contados desde la fecha del contrato.

¿Cuáles son los requisitos para hacer un contrato de compraventa?

Los requisitos son:

• Consensual: Donde existe la voluntad de las partes.
• Solemne: es cuando se hace por escrito y se debe elevar a escritura pública.
• Cosa: Es aquel objeto corporal y susceptible de ser comerciable.
• Capacidad de las partes: Ambas partes deben ser capaces jurídicamente para poder celebrar este contrato, si no es así la compraventa será nula.
• Voluntad: Debe existir voluntad entre las partes al momento de celebrar el negocio jurídico.
• Precio: Es aquel determinado entre las partes al momento de celebrarse el contrato.

¿Cómo es la resciliación o la anulación en los contratos de compraventa?

La resciliación o anulación del contrato es aquella que pueden hacer alguna de las partes, donde renuncia a los derechos y ventajas que le genera este contrato, simplemente porque no quiere continuar con él y no precisamente porque exista algún tipo de error de este, simplemente es una decisión que se toma, pero se debe tener en cuenta que se puede realizar esto, siempre y cuando no afecte los intereses de la otra parte.

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¿Cómo rescindir contrato de compraventa de vivienda?

Se puede rescindir cuando por ejemplo en el contrato de compraventa de una vivienda se produce un incumplimiento grave por cualquiera de las partes. El vendedor tiene como obligación entregar la vivienda y responder con los vicios o defectos ocultos, es decir, el bien debe entregarse en las mejores condiciones posibles. 

¿Cuáles son los riesgos de copiar un formato de contrato en internet?

Existe un riesgo al momento de copiar un formato de contrato de internet, implica que se pueda estar produciendo errores al momento de diligenciarlo, muchas veces esos formatos carecen de formalidad legal, se encuentran desactualizados, al momento de copiar estos formatos se debe tener mucho cuidado y rectificar si este formato está vigente en el país donde se quiere usar y siempre y cuando la ley que lo regula esta vigente. 

¿En cuáles casos es recomendable contratar a un abogado?

Siempre es recomendable contratar un abogado y en este caso especialista en civil, porque el abogado podrá orientarlo, guiarlo y ayudarle hacer este tipo de contratos, para que no vaya a existir ningún tipo de inconveniente próximo o a futuro; El abogado será quien direccione como se realizará el contrato y bajo qué condiciones para que no vaya a existir ninguna nulidad, y además se puedan establecer cláusulas para que las partes cumplan. En caso de que se incumpla el contrato por alguna de las partes se podrá acudir ante la jurisdicción civil en la cual se podrá demandar al infractor, teniendo como prueba fundamental, el contrato firmado por las partes; se puede solicitar indemnizaciones y también la terminación del contrato.

¿Cuáles son los deberes y derechos de las partes?

Derechos y deberes del vendedor

• El vendedor debe entregar la cosa, por la cual se creó el contrato de compraventa.
• El vendedor se obliga a conservar la custodia y entregar la cosa en perfectas condiciones.

Derechos y Derechos del comprador

• El comprador se obliga a pagar el precio en el tiempo y lugar fijados por contrato.
• El comprador debe pagar unos intereses legales al vendedor siempre que el primero se retrase en el pago.
• El comprador puede negarse a recibir el objeto materia de contrato.

Conclusiones y recomendaciones finales

En los contratos de compraventa tiene por objeto que las partes se obligan a dar una cosa y la otra se obliga a pagar aquella cosa.

Estos contratos deben elevarse a escritura pública, donde se determinen sus linderos, ubicación, medidas avaluó;  después de realizarse esto, se debe registrar en la oficina de instrumentos públicos donde se le asigna un número de matrícula inmobiliaria.

Si esta inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la venta no es válida y el dominio del bien no habrá sido traspasado del comprador al vendedor.

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