El Usufructo en Colombia – 19 Tips Legales

Descubre en el presente artículo toda la información necesaria sobre el usufructo en Colombia. Así como, qué es el , cómo es el contrato, cómo y ante quién se constituye, cuándo se termina o se extingue, si se puede ceder o no,  si se puede tener o no más de un usufructuario, si es posible o no tener los derechos vitalicios, los requisitos que debe tener un contrato de compraventa con este, si es necesario o no un abogado para legalizarlo, si se puede o no realizar una donación con reserva de él, si se puede vender una casa o un bien, quién se encargaría de los costos asociados a la propiedad, qué pasaría en donde el usufructuario muriera.

Además, conoce si se puede embargar o no; las diferencias con la nuda propiedad, anticresis, comodato, arrendamiento, el derecho de uso y de habitación; qué es el cuasi-usufructo y, unas conclusiones y recomendaciones finales muy valiosas sobre el tema.

 En pocas palabras encuentra toda la información sobre este tema.  

Si tienes dudas sobre el tema, te invitamos a que nos dejes un comentario y con gusto nuestro equipo te ayudará. De otro lado, si eres abogado y quieres prestar tus servicios en la plataforma legal líder en Colombia, te dejamos el link.

¿Qué es el usufructo en Colombia?

Es un derecho real, que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, como si fueran propios.

En el usufructo coexisten dos derechos: el del nudo propietario (que sólo conserva el derecho de disposición) y el del usufructuario, que detenta los derechos de uso de la cosa y de adquisición de los frutos.

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¿Qué es un contrato de usufructo en Colombia?

Es el acuerdo que se firma, entre una persona llamada nudo propietario que es la persona, que tiene el derecho a disponer de la cosa (dueño), y, otra llamada usufructuaria, que es la persona que tiene derecho al uso y disfrute de la cosa (bienes muebles o inmuebles).

En el contrato de usufructo, el usufructuario tiene la facultad de uso y goce de una cosa junto con sus frutos, y la obligación de conservar su forma y sustancia, de restituir (devolver) la cosa a su dueño.

¿Cómo y ante quién se constituye?

La legislación civil colombiana, indica que el usufructo se puede constituir por los siguientes modos:

• Por la ley: como su nombre lo indica, es el creado por disposición, de la ley, como en el caso de bienes adquiridos por los hijos menores y la mitad del usufructo corresponde a quienes ejerzan la patria potestad.
• Por testamento: creado a través del derecho que tiene el testador para dejar el bien en cabeza de una persona y derecho de usufructo a nombre de otra.
• Por prescripción: (transcurso del tiempo), se presenta cuando una persona usa un bien por un tiempo extendido, la posesión, entonces le otorga el derecho al usufructo por posesión.
• Por venta, donación u otro acto entre vivos, cuando la persona decide vender o donar el uso y el goce de su patrimonio.

Cuando se trata de usufructo sobre inmuebles, la ley exige, cumplir con el requisito, de que el contrato se otorgue por instrumento público (escritura pública ante un Notario), y dicha escritura sea registrada en el folio de matrícula inmobiliaria, correspondiente al inmueble.

¿Puede tener más de un usufructuario?

Si, la legislación civil, permite que dos o más personas, tengan en su favor, usufructo simultáneamente.

En este, contrato, lo importante es determinar por parte del otorgante del usufructo, la forma cómo debe ser repartido el usufructo entre los usufructuarios.  

En el caso, de que el otorgante no establezca la forma de distribución, los usufructuarios, podrán de común acuerdo determinar las cuotas o la división del usufructo.

¿Es posible tener derechos de usufructo vitalicios en Colombia?

Si es posible, establecer un usufructo vitalicio. Sin embargo, es necesario aclarar que el término vitalicio, debe ser entendido, hasta que se presente el fallecimiento del usufructuario.

Así mismo, el usufructo se puede fijar por tiempo definido o plazo pactado, según sea la voluntad del otorgante.

Cuando en la constitución del usufructo no se fija tiempo alguno para su duración, se entenderá constituido por toda la vida del usufructuario.

¿Cuáles son los requisitos de un contrato de compraventa con usufructo?

El requisito principal es que, la persona que promete en venta el inmueble, tenga la calidad de dueño del bien, y por consiguiente pueda transferir la propiedad.

Así mismo, también, deben existir los siguientes requisitos:

• Que la promesa conste por escrito.
• Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.
• Que se fije el precio de la cosa (inmueble).
• Que se individualice e identifique la cosa.
• Que se establezcan la clausula penal y las arras, para los casos de incumplimiento.

En cuanto al usufructo, las cláusulas, deberán ser muy claras y específicas y determinar, si existe una reserva del usufructo y a nombre de quien, o si, el inmueble ya tiene usufructo a favor de un usufructuario, en este caso el que compre el inmueble, deberá someterse a las condiciones y plazo del usufructo.

Así mismo, deberán existir las cláusulas sobre el tiempo de duración del usufructo, las obligaciones del usufructuario, las causales de extinción (terminación), del usufructo. (Conoce más sobre, Incumplimiento en Contratos de Compraventa en Colombia)

¿Necesito contratar un abogado para legalizarlo?

Se recomienda un abogado, para legalizar un usufructo.

El profesional del derecho se requiere y es importante, al momento de realizar un contrato de usufructo, para que las personas tengan claro en que consiste el usufructo, y, ante todo, cuáles son las consecuencias y las obligaciones que se generan al gravar un bien con el usufructo.

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¿Puedo hacer una donación con reserva de usufructo?

Si, se puede, teniendo en cuenta que, en la legislación colombiana, está permitido, constituir el usufructo por acto de donación.

Este es un acto que generalmente se presenta con los bienes inmuebles, y por disposición, legal, es un acto solemne, es decir, que la donación tiene que ser realizada a través de escritura pública y dicha escritura debe ser registrada en el folio de matrícula del inmueble.

En cuanto, a las cláusulas del usufructo, el donante (persona que dona), debe dejar claramente establecido las condiciones del usufructo, especificando si hay reserva del mismo, el nombre de la persona a quien pertenece el usufructo, el tiempo de duración del usufructo, las obligaciones del usufructuario, las causales de extinción (terminación), del usufructo.

¿Se puede vender una casa o bien con usufructo en Colombia?

Si, se puede vender un bien con usufructo, porque como ya se explicó el nudo propietario (dueño), siempre conserva la facultad o el derecho de disponer del bien, por ser el titular del dominio.

En este caso, quien compre el bien gravado con usufructo, está en la obligación de respetar el usufructo y el tiempo de su duración, por consiguiente, el comprador de un bien con usufructo, es quien, debe asesorarse debidamente de un profesional del derecho, para analizar si es, o no, conveniente llegar a una negociación sobre un bien con usufructo.

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 ¿Qué pasa si el usufructuario muere?

Si el usufructuario fallece, por disposición de la ley, el usufructo se extingue, es decir, la muerte del usufructuario, es causal de terminación del usufructo.

En cuanto a que si el usufructo se hereda; es necesario aclarar, que, si se ha pactado un término temporal de usufructo con el usufructuario, y este fallece, antes de cumplirse el plazo, los herederos del usufructuario podrán seguir gozando del usufructo, siempre y cuando, no se haya establecido previamente, que el usufructo se extingue automáticamente con el fallecimiento del usufructuario temporal.

De ahí, la importancia de la asesoría profesional, para entender y fijar con suma claridad, en el contrato de usufructo, las causales de terminación y el tiempo de fijación del usufructo.

Como ya se explicó una de las formas de constituir el usufructo es a través de un testamento, en este caso, el testador, tiene la facultad de asignar un bien en cabeza de una persona y reservar el usufructo en cabeza de otra persona.

En el caso de los bienes dejados por el testador a nombre de los herederos y el usufructo en beneficio del cónyuge sobreviviente, es legal, por cuanto por disposición legal, una vez fallezca la cónyuge, el usufructo se extingue y pasa automáticamente a los herederos.

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¿El usufructo se puede embargar?

Si, se puede embargar el usufructo, teniendo en cuenta, que como ya se explicó el usufructo es un derecho real, que se deriva del derecho de propiedad, y como derecho real, el usufructo, se convierte en un poder jurídico que ejerce una persona sobre los frutos de la cosa (bien). (Conoce más sobre, Embargo y secuestro de bienes en Colombia)

¿Cuáles son las diferencias entre anticresis y usufructo?

Según la legislación civil colombiana, la Anticresis, es un contrato por el que se entrega al acreedor una finca raíz para que se pague con sus frutos. El término “finca raíz” debe ser entendido como bien inmueble.

El objeto de la Anticresis, es que un deudor extinga una deuda preexistente con su acreedor. Si quieres conocer más sobre el tema, ingresa a Todo sobre La Anticresis en Colombia – 15 Tips Legales

Se diferencia del derecho usufructo, en los siguientes aspectos:

• La anticresis, es un medio de pago, para extinguir una deuda.
• La anticresis genera una acción personal, que da la posibilidad y el derecho de buscar la satisfacción de un crédito (deuda), por cualquier medio legal. En tanto, el usufructo es un derecho real, que da la facultad de transferir el uso y goce de la cosa (bien).
• En la anticresis, el uso y el goce de la cosa, están limitados únicamente para el fin pactado (la extinción de la deuda). En el usufructo, el usufructuario tiene el uso y el goce de la cosa, a su arbitrio, y sin ninguna limitación.
• El objeto del contrato de la anticresis, subsiste mientras se paga la deuda, es decir su plazo está supeditado a que se pague la totalidad de la deuda. Una vez, el deudor tiene satisfecha la deuda, cesa el contrato de anticresis.  En tanto, que el usufructo puede ser pactado de manera temporal o vitalicio.
• La anticresis se perfecciona (legaliza), con el contrato y la simple entrega del inmueble. El usufructo exige solemnidad, de escritura e inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria.
• En la anticresis, el acreedor puede restituir la cosa en cualquier momento, siempre que elija perseguir otros bienes del deudor, sin necesidad de estarse a un límite de plazo, aún sin haberse cancelado la totalidad de la deuda. En el usufructo las partes están sujetas al plazo establecido en el contrato de usufructo.
• En la legislación civil colombiana, el contrato de anticresis, sólo se puede suscribir para bienes inmuebles. En tanto, el usufructo se puede suscribir sobre bienes muebles e inmuebles.

¿Qué es el cuasi usufructo en Colombia?

Existe cuasiusufructo, en Colombia, cuando el contrato de usufructo, se suscribe sobre cosas consumibles. Cuando se hace referencia a consumibles, ha de entenderse hecha a fungibles de manera que una vez consumidas, pueda restituirse otras similares.

Para mayor entendimiento se aclara que cuando se hace referencia a fungibles, son aquellas cosas y/o bienes que se deterioran o destruyen al ser utilizados, al hacer uso natural de ellos.

Así pues, una cosa se considera fungible si al utilizarse se destruye, se consume, de modo que sea necesario reemplazarla por otra igual. Ejemplo, el dinero, los frutos, la gasolina.

Por lo tanto, la denominación de cuasiusufructo, surge precisamente del hecho de que teniendo el titular del usufructo que la obligación de conservar y restituir la cosa, mal podría hacerlo frente a los consumibles, teniendo entonces la obligación de restituirlas por otras similares.

¿Cuál es la diferencia entre usufructo y arrendamiento?

Las diferencias son:

• El usufructo es un derecho real y es una desmembración del derecho de propiedad, porque el nudo propietario conserva el derecho de disposición y el usufructuario el derecho de usar y gozar la cosa.
• El usufructuario tiene la facultad de usar y gozar la cosa sin ninguna limitación, y además tiene el derecho de percibir los frutos de la cosa.
• El usufructuario tiene el deber de conservar la cosa y restituirla cuando cese el plazo pactado de usufructo.
• El usufructo puede ser temporal o vitalicio.
• El usufructo se puede constituir por un título o por un contrato.
• El contrato de arrendamiento es un derecho personal, nacido de un acuerdo de voluntades. Y como derecho personal, al arrendador tiene la facultad de perseguir los bienes del arrendatario si hay incumplimiento en los cánones de arrendamiento pactados.
• En el contrato de arrendamiento, el arrendatario, tiene la facultad de usar y disfrutar la cosa, únicamente para el fin establecido (habitar la cosa). Luego es uso y es goce es limitado y no existe la posibilidad por parte del arrendatario de percibir los frutos de la cosa.
• El contrato de arrendamiento tiene su origen en un contrato, y el requisito esencial, es el precio. Es decir, es un contrato oneroso.
• El contrato de arrendamiento es temporal, no podrá haber contrato de arrendamiento vitalicio.
• Al igual que el usufructo, en el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene la obligación de conservar y restituir la cosa.

Te recomendamos leer el siguiente artículo, Incumplimiento en Contratos de Arrendamiento en Colombia

¿Cuál es la diferencia entre uso y habitación con usufructo?

• Derecho de uso: es un derecho real de carácter temporal que posee una persona sobre un bien, para que esta pueda gozar de ella.
• El derecho de uso da derecho a percibir los frutos de la cosa ajena, pero de manera limitada y exclusivamente para lo que se ha pactado.
• El derecho de uso se puede constituir sobre bienes muebles e inmuebles.
• Derecho de habitación: da derecho a quien lo tiene de habitar una casa. Es decir, el uso es exclusivo para vivienda.
• En el derecho de habitación no se perciben los frutos de la cosa ajena.
• El derecho de habitación solo se puede constituir sobre bienes inmuebles.

Estas figuras, el derecho de uso y el derecho de habitación se distinguen del Usufructo, por cuanto, el derecho de usufructo, es más completo, el usufructuario puede usar y gozar, la cosa (bien), sin ninguna limitación y puede percibir los frutos sin ninguna limitación.

Ejemplo, un usufructuario puede dar en arriendo la cosa, mientras que el derecho de uso y habitación, esto no podrá ocurrir, porque existe limitación el uso y goce de la cosa.

¿Cuál es la diferencia entre usufructo y comodato?

En la legislación civil colombiana, el Comodato, está definido como el préstamo de uso, por el cual una parte llamada Comodante entrega a otra llamada Comodataria un bien mueble o inmueble para que haga uso de él. Te aconsejamos visitar el artículo, Todo sobre el Comodato en Colombia – 15 Tips Legales

Entonces, la diferencias entre el comodato y el usufructo son las siguientes:

• El comodato depende de un contrato y la ley no exige ninguna solemnidad. El comodato es un préstamo de uso.
• En el comodato existe limitación al derecho de uso y goce de la cosa.
• El comodato es gratuito y tiene un limite de temporalidad, por cuanto la cosa también debe ser restituida al propietario. Los costos de reparación si ha sufrido algún daño, los cancela el comodado.
• El usufructo le da el derecho al usufructuario de usar y gozar la cosa sin ninguna limitación.
• El usufructo puede constituirse por contrato o por un título, y la ley exige una solemnidad para su perfeccionamiento como ya se explicado en numerales anteriores.

¿Cuándo termina o se extingue?

El usufructo se extingue o termina en los siguientes casos:

• Por la muerte natural del usufructuario, aunque ocurra antes del día o condición prefijados para su terminación.
• Por la resolución del derecho del constituyente, como cuando se ha constituido sobre una propiedad fiduciaria, y llega el caso de la restitución.
• Por consolidación del usufructo con la propiedad, es decir cuando el usufructuario ha adquirido la propiedad.
• Por prescripción.
• Por la renuncia del usufructuario.

¿Se puede ceder?

Si, se es posible ceder el usufructo, y la legislación civil colombiana lo permite, siempre y cuando el nudo propietario no lo haya prohibido en los términos del acuerdo de usufructo.

Si en el contrato de usufructo existe esta prohibición, el usufructuario no podrá ceder el usufructo.

Es decir, de ahí la importancia de dejar establecido claramente esta circunstancia en las cláusulas del usufructo.

¿Quién debe encargarse de los costos asociados a la propiedad?

El usufructuario es quien tiene a cargo los gastos necesarios para conservar la cosa en perfecto estado, y si decide hacer mejoras voluntarias no tendrá derecho a pedir pago alguno por este concepto al nudo propietario.

El nudo propietario sólo es responsable de cubrir los gastos de la propiedad que resulten por reparaciones u obras de conservación mayores, es decir, las que ocurren por una vez a largos intervalos de tiempo y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa fructuaria.

Conclusiones y recomendaciones finales

El tema del usufructo, es un tema, de importancia jurídica y legal, por lo tanto, lo más recomendable, es siempre contar con la asesoría de un profesional del derecho, para que sea este quien analice e instruya debidamente a las partes sobre las obligaciones, los beneficios, las condiciones y las consecuencias legales de afectar un bien con usufructo.

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